بوشهری ها / احسان انصاری/ روزنامه نگار/بازار مسکن در ایران در سال‌های اخیر با رکود و کاهش قدرت خرید مواجه بوده است. با وجود تورم بیش از ۵۰ درصدی در سال ۱۴۰۲، قیمت مسکن تنها ۲۲ درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده رکود عمیق در این بخش است. با این حال، تحلیل‌ها نشان می‌دهد که احتمال جهش قیمتی در سال ۱۴۰۴ وجود دارد، زیرا قیمت مسکن هنوز با رشد قیمت طلا و ارز هماهنگ نشده است. برخی کارشناسان معتقدند که در صورت انتقال سرمایه‌ها از بازار ارز و طلا به مسکن، افزایش قیمت شدیدی رخ خواهد داد.

یکی از عوامل کلیدی در افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی مانند سیمان، آهن، چوب، و خدمات ساختمانی است. در تابستان ۱۴۰۳، شاخص تورم نهاده‌های ساختمانی به ۱۲.۷ درصد رسید، اما در پاییز به ۵.۵ درصد کاهش یافت. برخی مصالح مانند ایزوگام بیشترین تورم را تجربه کردند، در حالی که قیمت سیمان حتی کاهش داشت. این تغییرات نشان می‌دهد که فشار هزینه‌ای بر ساخت‌وساز همچنان بالاست و در صورت ادامه این روند، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت.

نکته مهم اینکه به دلیل شرایط نامساعد اقتصادی، مردم تمایل زیادی به سرمایه‌گذاری در مسکن ندارند. به همین دلیل به احتمال زیاد رکود فعلی بازار مسکن تا نیمه اول سال ۱۴۰۴ ادامه خواهد داشت. اگرچه قیمت‌ها ممکن است افزایش یابد، اما این رشد ناشی از معاملات واقعی نیست، بلکه یک افزایش کاذب است که به دلیل کاهش قدرت خرید مردم پایدار نخواهد بود.

قیمت زمین در بوشهر در رتبه میانه استان های کشور

داده‌های مرکز آمار ایران از قیمت زمین و ساختمان کلنگی در مناطق شهری، بوشهر را در میان استان های میانه کشور قرار داده است. برهمین اساس، نرخ هرمتر زمین در بوشهر حدود 23 میلیون تومان (22 میلیون و 863 هزار تومان) برآورد شده است. در این شاخص بوشهر در ردیف استان پانزدهم قرار گرفته است. طبق داده های مرکز آمار، سه استان تهران، البرز و مازندران گرانترین قیمت زمین را در کشور دارند.

مهم‌ ترین تبعات افزایش افسارگسیخته قیمت زمین در کشور، از دست رفتن قدرت خرید خانوار و سهم بالای قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن بوده است.مرکز آمار در بررسی دو دهه اخیر، برای بوشهر قیمت زمین در سال 1385 را متری 126 هزارتومان برآورد کرده است.

مقایسه داده‌ها نشان می‌دهد در سال ۱۳۸۵ خانوارهای شهری بوشهر با کل درآمد یک‌ساله خود (فارغ از اینکه چه مقدار از آن را می‌توانست پس انداز کند) می‌توانست 63 متر زمین مسکونی خریداری کند. این میزان با افت قابل توجهی در سال ۱۴۰۳ به 15 متر رسیده است.

آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در استان‌های کشور از بهار ۱۴۰۰ تا بهار ۱۴۰۲ حداقل ۲ برابر و حداکثر ۳.۵ برابر شده که بالاترین میزان آن مربوط به بوشهر می باشد.

مهم ترین دلایل وضعیت نابه سامان مسکن در بوشهر

بوشهر شهری که به دلیل موقعیت جغرافیایی ویژه خود همانند یک شبه‌جزیره محصور شده، سال‌هاست با بحران کمبود زمین برای توسعه شهری روبه‌روست و این کمبود زمین، به یکی از اصلی‌ترین دلایل بالا بودن هزینه‌های آماده‌سازی زمین در بوشهر تبدیل شده؛ مساله‌ای که بر افزایش هزینه ساخت مسکن تاثیر مستقیم گذاشته و رویای خانه‌دار شدن را برای بسیاری از شهروندان این منطقه به آرزویی دوردست بدل کرده است.

بافت فیزیکی خاص بوشهر که تنها یک مسیر ورودی و خروجی دارد، امکان گسترش آسان شهر را محدود کرده است. بخش قابل توجهی از اراضی اطراف بوشهر در اختیار نهادهای نظامی و سازمان‌های دولتی قرار دارد و اختصاص نیافتن این اراضی به طرح‌های مسکن، فشار تقاضا را بر زمین‌های موجود چندین برابر کرده. کمبود زمین، افزایش قیمت زمین را در پی دارد و موجب بالای رفتن هزینه آماده‌سازی پروژه‌های مسکونی می‌گردد. همچنین هزینه‌های سنگین زیرساخت مانند اجرای شبکه‌های آب، برق، گاز و فاضلاب در اراضی جدید، این قیمت‌ها را باز هم بیشتر می‌کند.

اجرای طرح‌های دولتی مانند نهضت ملی مسکن در بوشهر با چالش‌های جدی روبه‌رو شده است. با وجود اینکه در استان بوشهر برای بیش از ۳۵ هزار واحد، زمین تامین و ساخت ۸ هزار واحد در قالب بیش از ۳۰۰ پروژه آغاز شده، اما روند پیشرفت پروژه‌ها بسیار کند است. طبق گزارش‌ها، میانگین پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها تنها حدود ۱۵ درصد است. ثبت‌نام‌کنندگان طرح ملی مسکن که آورده اولیه را پرداخت کرده‌اند، ماه‌هاست منتظر آغاز واقعی عملیات اجرایی هستند. در این مدت، با افزایش بی‌وقفه قیمت مصالح و دستمزدها، نگرانی متقاضیان نسبت به بالا رفتن هزینه نهایی واحدها شدت گرفته و وقفه در اجرای پروژه‌ها باعث می‌گردد هزینه‌های آماده‌سازی همچنان افزایش یافته و فشار مالی بیشتری به متقاضیان وارد شود.

بازار آزاد مسکن در بوشهر نیز از نبود قانونمندی آسیب دیده است. قیمت‌ها عمدتا به صورت هیجانی و تحت تاثیر دلالی تعیین می‌گردند و این وضعیت، نه تنها دسترسی قشر متوسط و کم‌درآمد به مسکن را سخت‌ می‌کند بلکه باعث افزایش اجاره‌بها و کاهش کیفیت زندگی مستاجران می‌شود.

هرچند روند اقدامات برای حل بحران زمین و مسکن در بوشهر آغاز شده، اما اثرگذاری این اقدامات زمان‌بر خواهد بود. در عین حال، عدم کاهش واقعی قیمت مصالح، رکود در تامین مالی بانکی و ادامه دلالی در بازار مسکن تهدیدهایی جدی برای تحقق اهداف طرح‌های مسکن به شمار می‌روند. در نهایت، موفقیت در کاستن هزینه‌های آماده‌سازی زمین و تثبیت بازار مسکن در بوشهر، نیازمند همکاری نزدیک‌تر دستگاه‌های دولتی، سرعت‌بخشی به آزادسازی اراضی و مدیریت مؤثرتر منابع مالی است. در غیر این صورت، خانه‌دار شدن برای بسیاری از جوانان بوشهری همچنان دست نیافتنی خواهد ماند.