بوشهری ها /صدیقه بهزادپور – روزنامه نگار/ استان بوشهر از مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها معاف شد. خبری که با شنیدن آن در روزهای اخیر واکنش های مختلفی را به دنبال داشت. اعلام آمار متناقض و عجیب از جمله نرخ پایین تورم در بوشهر در مقایسه با دیگر مراکز استان در حالی اعلام می شود که واقعیت های میدانی چیز دیگری را گزارش می دهند. به گفته کارشناسان؛ در سال جاری، نگاه‌ها بار دیگر به وضعیت نابسامان بازار اجاره در این استان جلب شده است. تصمیمی که اگرچه به استناد آمارهای رسمی مبنی بر «تورم کمتر از ۳۰ درصد» اتخاذ شده، اما در عمل می‌تواند تبعاتی متضاد با نیت قانون‌گذار برای گروهی از شهروندان، به‌ویژه مستأجران، به همراه داشته باشد.
استثنایی در دل یک سیاست حمایتی
اعلام استان بوشهر از سوی وزارت راه و شهرسازی در روزهای اخیر، در فهرست استان‌هایی که از مصوبه تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها در تمدید قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۴ مستثنی هستند، باعث تعجب و شگفتی جمعی از کارشناسان شد چرا که به زعم این افراد، استان بوشهر باوجود ظاهر آرام اقتصادی‌اش، بازار مسکن در آن طی سال‌های گذشته با روندی فزاینده در قیمت‌گذاری مواجه بوده است. براساس توضیحات مسئولان وزارت راه و شهرسازی، شاخص تورم عمومی در استان بوشهر طی یک سال گذشته زیر ۳۰ درصد گزارش شده و همین موضوع مبنای قانونی برای خارج کردن این استان از دایره شمول سقف‌گذاری شده است. اما پرسش اینجاست که آیا تنها ملاک قراردادن شاخص کل تورم می‌تواند گویای شرایط واقعی بازار مسکن و اجاره در یک منطقه باشد؟ بر اساس بررسی های میدانی و اظهارات فعالان بازار مسکن در شهرهای اصلی استان بوشهر از جمله مرکز استان، گناوه، برازجان و کنگان، نشان می‌دهد که نرخ‌های اجاره در سال‌های اخیر رشدی چشمگیر داشته‌اند. هرچند شاید تورم کلی استان در مقایسه با سایر مناطق کشور پایین‌تر بوده باشد، اما این امر لزوماً به معنای آرامش در بازار اجاره نیست. همچنین این مصوبه در حالی اعلام شده است که در سنوات گذشته که استان بوشهر نیز مشمول مصوبه سقف اجاره‌بها بود، بسیاری از موجران از این سقف عبور می‌کردند و قراردادهای اجاره در عمل با نرخ‌هایی بالاتر تمدید می‌شد. با این وجود، وجود مصوبه، هرچند نه چندان الزام‌آور، ابزاری حقوقی و روانی برای مستأجران محسوب می‌شد که بتوانند در مذاکرات با موجر، استناد قانونی ارائه دهند. اکنون و با حذف این ابزار، نگرانی از تشدید نابرابری در قدرت چانه‌زنی میان موجر و مستأجر افزایش یافته است.
دیدگاه کارشناسان؛ نگاهی فراتر از تورم رسمی
این گزارش همچنین حاکی است؛ کارشناسان اقتصاد مسکن و فعالان اجتماعی در حوزه حمایت از حقوق مستأجران معتقدند که ملاک قراردادن صرف شاخص تورم عمومی برای تعیین مشمولان سقف‌گذاری اجاره‌بها، نگاهی ساده‌انگارانه به یک مسئله چندوجهی است. به اعتقاد صاحبنظران؛ تورم عمومی که از طریق سبد کالا و خدمات محاسبه می‌شود، لزوماً بازتاب‌دهنده واقعیت‌های بخش مسکن نیست. ممکن است قیمت اقلام خوراکی و کالاهای مصرفی در بوشهر رشد کمتری نسبت به میانگین کشوری داشته باشند، اما بازار مسکن در این استان، به‌ویژه در مناطق برخوردار از صنایع انرژی و توریسم، تابعی از نیروهای مستقل‌تری مانند تقاضای مهاجران کاری، کمبود عرضه و زمین‌های محدود شهری است. برخی تحلیلگران همچنین به تجربه سایر کشورها اشاره می‌کنند که در آنها شاخص «تورم مسکن» به‌صورت جداگانه در تصمیم‌سازی‌های این‌چنینی لحاظ می‌شود و تنها تورم کل ملاک عمل قرار نمی‌گیرد.
واکنش مستأجران و نگرانی از آینده
بر این اساس؛ واکنش‌ها در فضای مجازی و میان کاربران بوشهری نسبت به این تصمیم عمدتاً انتقادی بوده است. برخی از مستأجران می‌گویند که نبود سقف قانونی برای افزایش اجاره در تمدید قراردادها، قدرت چانه‌زنی آنها را به شدت کاهش می‌دهد. به اعتقاد یکی از همین افراد؛ «سال قبل با کلی بحث و مشاجره توانستیم قرارداد را فقط ۳۰ درصد بیشتر تمدید کنیم، امسال بدون سقف، چه توقعی باید داشته باشیم»؟ بعضی از شهروندان نیز از احتمال افزایش مهاجرت معکوس از شهرهای ساحلی استان به مناطق ارزان‌تر خبر می‌دهند. به باور بسیاری از ساکنان شهرهای استان بوشهر، با حقوق کارمندی، دیگر از پرداخت اجاره در برخی از شهرهای بوشهر از عهده گروهی کثیر از مردم خارج شده است و چنانچه قیمت‌ها افسارگسیخته بالا برود، میزان کوچ به مناطق حاشیه‌ای بیشتر خواهد شد.
دیدگاه موجران و فعالان بازار مسکن
از طرفی بعضی از موجران و مشاوران املاک نیز معتقدند که محدود کردن نرخ اجاره‌بها از طریق مصوبات دستوری، کارآمد نبوده و حتی در مواردی منجر به عرضه کمتر مسکن اجاره‌ای به بازار شده است. یکی از مشاوران املاک در بوشهر با اشاره به تجربه سال گذشته می‌گوید: «بسیاری از موجران وقتی دیدند دولت سقف تعیین کرده، حاضر نشدند قرارداد را تمدید کنند و ترجیح دادند مستأجر جدید بیاورند با نرخ بالاتر. این‌گونه مصوبات اگر ضمانت اجرایی نداشته باشند، بیشتر دردسر درست می‌کنند». این دسته از فعالان اقتصادی حذف سقف اجاره را فرصتی برای آزادسازی تدریجی بازار و حرکت به سمت تعادل طبیعی میان عرضه و تقاضا می‌دانند. با این حال، بسیاری اذعان دارند که در شرایط فعلی که بخش زیادی از جمعیت اجاره‌نشین از طبقات متوسط و پایین هستند، نبود سیاست‌های حمایتی، خطر بی‌خانمانی و فقر مسکن را تشدید می‌کند. از این رو، تصمیم برای حذف سقف اجاره‌بها در برخی استان‌ها، بار دیگر این واقعیت را یادآور می‌شود که سیاست‌گذاری در حوزه مسکن نیازمند دقت، تعادل و واقع‌گرایی است. نه نسخه‌های دستوری محض توان مهار بازار را دارند و نه رهاسازی مطلق می‌تواند پاسخ‌گوی نیازهای اجتماعی باشد.
راهکار چیست؟
تحلیلگران در این باره معتقدند؛ به جای حذف مطلق سقف اجاره، دولت می‌توانست از مدل‌های شناور و منطقه‌بندی‌شده استفاده کند. به‌عنوان مثال، در مناطق خاصی از استان بوشهر که افزایش نرخ اجاره به شکل جهشی بوده، اعمال سقف با ضوابط انعطاف‌پذیر ممکن بود همچنان کارایی داشته باشد. در مقابل، در مناطق کم‌برخوردار یا فاقد فشار تقاضا، حذف سقف می‌توانست تأثیر مثبتی بر بازار بگذارد. علاوه بر این همزمان با سقف‌گذاری یا حذف آن، مهم‌ترین انتظاری که از دولت و نهادهای متولی می‌رود، تقویت سازوکارهای نظارتی و حمایتی است. ابزارهایی مانند سامانه رسمی ثبت اجاره‌نامه‌ها، حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای، توسعه مسکن اجتماعی و تسهیلات ودیعه مسکن، می‌توانند مکمل سیاست‌های قیمتی باشند. قطعاً حذف یک ابزار بدون جایگزین‌سازی آن با ابزارهای حمایتی دیگر، می‌تواند به شکل‌گیری نابرابری و نارضایتی‌های گسترده‌تر در جامعه منجر شود؛ به‌ویژه در مناطقی مانند بوشهر که جمعیت مهاجر کاری، نیروهای شرکتی و کارگران فصلی سهم بالایی در بازار اجاره دارند. بدون تردید، معافیت استان بوشهر از مصوبه سقف اجاره‌بها، اگرچه در چارچوب محاسبات آماری موجه جلوه می‌کند، اما در عمل، باری از دوش مستأجران برنمی‌دارد؛ چه‌بسا بار جدیدی بر دوش آنها بگذارد. در نبود سازوکارهای جایگزین و بدون نگاه واقع‌گرایانه به شرایط خاص هر استان، چنین تصمیماتی ممکن است بیش از آنکه به تنظیم بازار کمک کند، به شکاف بیشتر میان طبقات اجتماعی بینجامد. بدیهی است؛ سیاست‌گذار باید به‌جای تمرکز صرف بر شاخص‌های رسمی، گوش شنوایی برای شنیدن صدای مردم در کف بازار داشته باشد؛ همان‌جا که چانه‌زنی‌های نابرابر، هزینه‌های واقعی زندگی را رقم می‌زند.
عکس
